የአከራይ ተከራይ ውል

የአከራይ ተከራይ ውል ሕግ ሚባለው ፅንሰ ሃሣብ ሰፋ ያለ ቢሆንም ነገር ግን በእኛ ሀገር ተጨባጭ ሁኔታ በሥፋት የአከራይ ተከራይ ውል ገቢራዊ እየሆነ እና የተለመደው በማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ላይ ያለውን የአከራይ ተከራይ ውልን መሰረት በማድረግ ስለሆነ በማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ላይ ያለውን የአከራይ ተከራይ ውልን መነሻ አድርገው የገለፁልን የሕግ ባለሙያው አቶ ምንተስኖት አዩ ናቸው፡፡

የማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ሲባል በጉልህ የሚታወቁት ቤቶች/የመኖሪያ ወይም የንግድ ቤቶችን ወይም ሌላ አገልግሎት የሚሰጡ ቤቶችን እና መሬትን ማለት እንደሆነ አቶ ምንተስኖት ይገልፃሉ፡፡

በ1960 የወጣው የፍታብሄር ሕግ  በምዕራፍ 2 ክፍል አንድ ላይ ከአንቀፅ 2896 እና ተከታይ ድንጋጌዎችን ስንመለከት ስለኪራይ ውል ምንነት፣ ስለ አከራይ ተከራይ መብትና ግዴታዎች ፣ውሉ ስለሚቋረጥበት ሁኔታ ወዘተ ዝርዝር ፅንሰ ሃሳቦችን ይዞ እናገኘዋለን፡፡ በዋናነት በህጉ አንቀፅ 2896 ንኡስ አንቀፅ (1) ላይ በግልፅ እንደተደነገገው “የማይንቀሳቀስ ሃብት ኪራይ ማለት አከራይ ተብሎ የሚጠራው አንዱ ወገን ተከራይ ተብሎ ለሚጠራው ለሌላው ወገን ለአንድ ለተወሰነ ገዜ  ተከራይ በጥሬ ገንዘብ ወይም በሌላ ነገር ኪራይ እየከፈለ በአንድ በማይንቀሳቀስ ሃብት እንዲጠቀም ወይም እንዲገለገል የሚረጋገጥበት የውል ስምምነት ማለት ነው”  በሚል ትርጉም ለመስጠት እንደሞከረ ባለሙያው ይገልፃሉ፡፡

ይሁን አንጅ ለንግድ ወይም የኢንዱስትሪ ሥራ የሚከናወንባቸው ሲሆን በልዩ ሁኔታ በንግድ ሕጉ  ወይም በሌሎች ልዩ ሕጐች የተቀመጡት ድንጋጌዎች ተፈፃሚ እንደሚሆኑም ተመላክቷል፡፡

አቶ ምንተስኖት እንደሚገልፁት ከሕጉ የምንረዳው ቁም ነገር የኪራይ ውል የአከራይ እና ተከራይን ነፃ ስምምነትን የሚፈልግ፣ አከራዩ የማይንቀሳቀስ ሃብቱን ሁለቱ ወገኖች በውሉ ባስቀመጡበት ጊዜ ውስጥ የይዞታ እና የመጠቀም መብቱን ለተከራይ የሚያስተላለፍለት፣ ተከራይም ለዚህ ንብረት አገልግሎት ለአከራዩ ክፍያ የሚፈፅምበት፣ በሁለት ወኖች መብትና ግዴታ የሚቋቋምበት መስተጋብር እንደሆነ ነው፡፡

ከዚህ ላይ በዋናነት  ከማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ውስጥ ቤቶችን የተመለከተውን ብቻ ለይተን በመሆኑ መሬት የሚመራበት ሕግ ደግሞ ራሱን የቻለ  ስለሆነ ይህንን ታሳቢ ማድረግ ተገቢነት ይኖረዋል፡፡

ከፍትሃብሔር ሕጉ ባሻገር ግን ግንቦት 1 ቀን 2016 ዓ.ም ፀድቆ የወጣውን የመኖሪያ ቤት ኪራይ ቁጥጥር እና አስተዳደር አዋጅ ቁጥር 1320/2016 ን መመልከት አና ከፍትሃብሔር ሕጉ ጋር ስለ ኪራይ ውል ያለውን እንድምታ ደግሞ መመልከት ተገቢ ነው፡፡

አቶ ምንተስኖት አክለዉም ይህ አዋጅ በፌደራል ህዝብ ተወካዮች ምክርቤት ሲወጣ አላማው በግልፅ መግቢያ ውል ላይ  እንደተቀመጠው “ከተሞች ውስጥ ያለው የከተማ መኖሪያ ቤት ኪራይ ንብረትን ለመቆጣጠር የቤት ኪራይ ዋጋ የነዋሪውን አቅም ያገናዘበ እንዲሆን ለማስቻል፣ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ቁጥጥር እና አስተዳደር ግልፅነት፣ ተጠያቂነት ያለው እና የአከራዮችን እና ተከራዮችን ጥቅም እና መሰረታዊ መብቶች ሚዛን በጠበቀ መልኩ ለማስተናገድ የሚያስችል የሕግ ማዕቀፍ ለማበጀት ነው፡፡ በዚህ አዋጅ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ማለት ምን ማለት ነው ሚለውም በአዋጁ አንቀፅ 2 ንኡስ አንቀፅ (1) ላይ ትርጓሜ ተሰጥቶት እንደሚገኝ ነው ያብራሩት፡፡

በዚህ መመሪያ  መሰረት የመኖሪያ ቤት ኪራይ ማለት ለመኖሪያነት የሚያገለግል አንድ ወይም ከአንድ በላይ ክፍሎችን የያዘ ቤትን ተከራይ በመጠቀም ለሚያገኘው አገልግሎት ለአከራይ ክፍያ እየፈፀመ የሚኖርበት የውል ግንኙነት ነው፡፡” በሚል ተገልጿል፡፡

የመኖሪያ ቤት አንድ የማይንቀሳቀስ ንብረት በመሆኑ በፍትሃብሔር ሕጉ አንቀፅ 2896 ንኡስ አንቀፅ(1) ከተሰጠው ትርጓሜ ብዙም የራቀ አይደለም፡፡ በሁለቱም ሕጐች ላይ ግን የማይንቀሳቀስ ንብረት የአከራይ ተከራይ ውል በአከራይ እና ተከራይ መካከል መብት እና ግዴታ የሚቋቋምበት መስተጋብር ሲሆን ይዞታን የማስተላለፍ እና የመጠቀም መብትን በተመለከተ የሚቀመጠው የጊዜ  ገደብ እንዲሁም የኪራይ ዋጋ መጠን ላይ ግን በሁለቱ ሕጐች ላይ መሰረታዊ ልዩነት ያለው ይመስላል፡፡ ይህም አዋጅ ቁጥር 1320/2016 በጥቅል ሲታይ የአከራይ ተከራይን ነፃነት በሕግ የሚገድብ የሚመስል ሲሆን የፍትሃብሔር ሕጉ ግን በተሻለ ለተዋዋይ ወገኖች ነፃነት የሰጠ ነው፡፡ ምክንያቱም በአዋጁ ላይ ጊዜው እና የኪራይ የዋጋ መጠን በተዋዋይ ወገኖች በስምምነት የሚተመን ሳይሆን አከራይ ቤቱን ማከራየት ያለበት ለስንት አመት እንደሆነ በሕግ የተገደበ ስለሆነ ነው፡፡

በአንፃሩ በፍትሃብሔር ሕጋችን ላይ የተቀመጠው ግን በተዋዋይ ወገኖች ነፃ ስምምነት ላይ የተመሰረተ ይመስላል፡፡ ባለሙያው እንደሚሉት ለንግድ እና ለኢንዱስትሪ ሥራ የሚያገለግሉ ቤቶች ላይ ግን የአከራይ ተከራይ ውል የሚመራው በፍትሃብሔር ሕጉ መሰረት መሆኑን ግንዛቤ ሊያዝ እንደሚገባ ነው፡፡

የማይንቀሳቀስ ንብረቶች የኪራይ ውልም በተለይም የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል በፁህፍ መደረግ እና በተቆጣጣሪው አካል መረጋገጥ እና መመዝገብ እንዳለበት የአዋጅ ቁጥር 1320/2016 አንቀፅ 4 ንኡስ አንቀፅ (1) ድንጋጌ በግልፅ ያሳያል፡፡ በዚህ አዋጅ የማይሸፈን የማይንቀሳቀስ ኪራይ ውልም ቢሆን በማይንቀሳቀስ ንብረት መዝገብ ሊፃፍ እንደሚገባ የፍጽኃብሔር ሕግ ቁጥር 2899 ላይ ተመላክቶ እናገኘዋለን፡፡

ጠቅለል ሲል በማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ላይ ያለው የአከራይ ተከራይ ውል ህግ  የተመሰረተው በ1960 በወጣው የፍ/ሔር ህግ ሲሆን አሁን ላይ ደግሞ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ህግ ተለይቶ በአዋጅ ቁጥር 1320/2016 ግንቦት 1 ቀን 2016 ዓ.ም ተሻሽሎ ወጥቷል ማለት ነው፡፡

የአከራይ ተከራይ ውል ካለ ውሉ በራሱ የሚያቋቁመው መብት እና ግዴታ ይኖራል፡፡ ስለሆነም አከራይም ሆነ ተከራይ ተነፃፃሪ ግዴታ አለባቸው ማለት ነው፡፡ ከዚህ አንፃር

የአከራይ ግዴታ

የአከራየውን የማይቀሳቀስ ንብረት (ቤት) ለተከራይ ሙሉ በሙሉ ይዞታነቱን በውሉ ወይም በሕጉ ለተገለፀው ጊዜ ማስተላለፍ፣ የአከራየውን ንብረት ከ3ኛ ወገን ነፃ መኑን የማረጋገጥ፣በአከራየው ንብረት ላይ የሚጣል ግብርን የመክፈል ወዘተ.. ከአከራይ ግዴታዎች ጥቂቶች ናቸው፡፡

የተከራይ ግዴታ

የኪራይ ክፍያን በወቅቱ ለአከራዩ የመክፈል፣ የተከራየውን ንብረት ወይም ቤት በጥንቃቄ እና በአግባቡ የመያዝ፣ በተከራይ ችግር ምክንያት በተከራየው ንብረት ላይ ጉዳት ከደረሰ በራሱ ወጭ የማሳደስ ግዴታ፣የኪራይ ጊዜው ከማለቁ በፊት ውሉን ለማቋረጥ ቢፈለግ ህጉ ባስቀመጠው ጊዜ ለአከራዩ ማስጠንቀቂያ የመስጠት፣የተከራየውን ቤት ከተቀመጠለት አገልግሎት ውጭ ለሌላ አገልግሎት ያለመጠቀም ወዘተ.. ከዋና ዋናቹ የተከራይ ግዴታዎች ውስጥ የሚመደቡ ናቸው፡፡

በአከራይ ተከራይ ውል ላይ በዋናነት የአከራይ መብት እና ግዴታ በተነፃፃሪው የተከራይ መብት እና ግዴታ በግልፅ ሊቀመጡ ይገባል፡፡ የኪራይ ውል ይዘቱም በህጉ የተቀመጠውን የአፃፃፍ ስርዓት መከተል እና ለትርጉም ያልተጋለጠ ፣የመዋዋል ነፃነት መርህን የጠበቀ መሆን፣እንዲሁም የአከራይን የኢኮኖሚ ነፃነት ወይም ፍትሀዊነት በተቃራኒው የተከራይንም የኢኮኖሚ ሀቅም ሚዛን ላይ ያስቀመጠ ሊሆን ይገባል፡፡

አንድ አከራይ ተከራይን ከአከራየው ቤት እንዲወጣ ሲፈልግ በመጀመሪያ በውሉ ላይ የተቀመጠውን የጊዜ ገደብ መጠበቅ ይኖርበታል፡፡

ክዚህ ውጭ በሆነ ጊዜ ተከራይን ከቤት ማስወጣት ወይም በህጉ ከተፈቀደው ሁኔታ ውጭ የዋጋ ጭማሪ ማድረግ ፈፅሞ የተከለከለ መሆኑን በተለይም የፌድራል የመኖሪያ ቤት ኪራይ ቁጥጥር እና አስተዳደር አዋጅ ቁጥር 1320/2016 አንቀጽ 6 ንኡስ አንቀፅ (3) በግልፅ አስቀምጧል፡፡  ይሁን እንጅ የውል ዘመኑ ሳይጠናቀቅ በአከራዩና ተከራይ ስምምነት፣ ተከራይ ቤቱን መልቀቅ ሲፈልግ የ2 ወር ቅድሚያ ማስጠንቀቂያ በመስጠት ተከራይ ቤቱን ሊለቅ እንደሚችል እና በአከራይ በኩልም በዚህ አዋጅ አንቀፅ 6 ንኡስ አንቀጽ (3) መሰረት ለተከራ ማስጠንቀቂያ በመስጠት የኪራይ ውሉን ሊያቋርጡት እንደሚችሉ አንቀፅ 15 በግልፅ ደንግጓል፡፡ ከዚህ ውጭም  ቢሆን አከራይ ለተከራይ ማስጠንቀቂያ መስጠት ሳያስፈልገው የኪራይ ውሉን ማቋረጥ እንደሚችል በዚህ አዋጅ አንቀፅ 16 ላይ  የተቀመጠ ሲሆን ይህንን ለማድረግም ቅድመ ሁኔታዎች በአንቀፅ 16 ንኡስ አንቀጽ/1/ (ሀ እስከ ሰ) በግልፅ ተዘርዝረው የተቀመጡ ናቸው፡፡

ለአብነትም ቤቱን ያለአከራዩ ፈቃድ ከመኖሪያነት ውጭ የሚጠቀምበት ከሆነ፣ የአካባቢውን ሰላም እና ደህንነት በተደጋጋሚ የሚያውክ ከሆነ፣ የቤት ኪራዩን በውሉ በተመለከተው ጊዜ ውስጥ የማይከፍል ከሆነ ወዘተ.. የሚሉት ናቸው፡፡

ጠቅለል ሲል የመኖሪያ ቤት ኪራይን አስመልክቶ አከራይ ተከራይን ለማስወጣት የውል ጊዜውን መጠበቅ የሚኖርበት ሲሆን በልዩ ሁኔታ ግን የውል ጊዜው ከመጠናቀቁ በፊትም ቢሆን ለተከራይ ማስጠንቀቂያ በመስጠት ወይም በአዋጁ የተመለከቱት ቅድመ ሁኔታዎች ሲሟሉ ያለማስጠንቀቂያ የኪራይ ውሉን ሊያቋርጥ እና ተከራይን ሊያስወጣው እንደሚችል ያመላክታል፡፡

ከዚህ ውጭ ሌሎች የማይንቀሳቀሱ ንብረቶች እና ከመኖሪያነት አገልግሎት ውጭ የሚያገለግሉ ቤቶች ኪራይ የሚመራው በፍትሃብሔር ሕጉ እና እንደአግባብነቱ በንግድ ሕጉ እንዲሁም በሌሎች ሕጐች ሲሆን ያከራይ ተከራይ ውልን ለማቋረጥም በሕጉ የተቀመጡት ማስጠንቀቂያ የመስጠት ስነ ስርዓቶች ሁሉ ተፈፃሚ ይሆናሉ፡፡

(ማራኪ ሰውነት)

በኲር የጳጉሜ 2 ቀን 2018 ዓ.ም  ዕትም